No
es solo adquirir una vivienda que hayamos rebajado mucho el precio de cierre.
En nuestro mercado inmobiliario donde el 47% de su población acceden al
arriendo de propiedades, lo que ha incrementado la demanda para compradores, si
realmente vamos a tomar acción en la compra de vivienda, debemos adquirir una
propiedad como inversionistas, analizando su rentabilidad.
En
esta ocasión presento 4 aspectos para analizar si esa vivienda que tanto
deseamos nos será rentable. Recuerden que en OTRO POST
menciono la importancia de ver la propiedad como una inversión, lo que nos
permite ser exitosos en el mercado inmobiliario y alejar el arrepentimiento, de
la compra más importante de nuestras vidas.
Tal
vez parece repetitivo, pero la selección previa es importante para ubicar las
buenas ofertas, por lo que la comparación es un excelente aliado. Comenzar con
las búsquedas de portales inmobiliarios o contar con un Consultor Inmobiliario,
son la mejor solución.
Esto
nos permite, comparar los precios de las viviendas con las características
similares del barrio, el numero de habitaciones, baños, área, zonas comunes,
etc., es nuestro primer filtro para determinar que vivienda tiene un precio
real y cuales están sobrevaluadas.
Otro
factor que debemos tener en cuenta es la solvencia de la zona, es decir que
tanta demanda tienen en alquileres y su canon aproximado, es cierto que en
muchas zonas las propiedades son baratas, pero pueden presentar muchas demoras
en su arriendo.
Un
ejemplo puede ser, una zona donde existe mucha demanda de alquiler la
rentabilidad puede estar en el 4%, mientras uno con baja demanda de
rentabilidad, con una excelente ubicación puede tener una renta anual del 6 al
7%, por lo que para evaluar debemos tener como mínimo una renta del 5% anual.
El
Consultor inmobiliario es un conocedor del mercado, siendo el más indicado para
saber a que precio se cierran las ventas. Lo que permite accionar la reducción
del precio en la negociación, motivar al vendedor para la aceptación de la
oferta.
También
se puede recurrir a estudios del mercado emitido por las entidades que realizan
este tipo de análisis, para averiguar a que precio se vende las viviendas en
las zonas y estratos que nos interesan.
Pero
con la experiencia puedo asegurarles que con, la acción de motivadores
específicos y condiciones concretas la reducción que se puede obtener en un precio
es del 10 al 20%.
El
proceso de evaluación de propiedades para la selección de vivienda se debe
realizar a través de un análisis de rentabilidad. Una vez, determinamos el
precio el precio del mercado se debe realizar el siguiente calculo.
Observamos
una propiedad que se puede alquilar con su respectivo canon, digamos que el
precio de la vivienda es de 140.000 UM (Unidades Monetarias) y se puede
arrendar en 650 UM según la zona, es
decir que se obtienen 7.800 UM al
año.
A
estos se les deben restar los gastos y costos de mantenimiento aproximados de 2.000 UM al año, lo que nos deja una
rentabilidad de 5.800 UM, en
conclusión, lo máximo que ofertaría por esa propiedad con una rentabilidad
mínima del 5% es 116.000 UM. (5.800/5%)
De
cerrar este negocio estoy obteniendo una reducción en el precio de 17.14% por lo cual la rentabilidad real
de esta adquisición es del 22%. Ahora,
supongamos que vamos a adquirir esta vivienda con un crédito hipotecario, donde
se cancelara el 40% del precio pactado, en cuotas iguales a 15 años de 550 UM mensuales.
Lo
anterior nos indicara, que esperamos un mínimo de renta del 5% anual, el
retorno sobre nuestro activo es del 5.89%
anual, recuperando la inversión total en 17
años.
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Otra
fórmula, esto tiene que ver con el esfuerzo que realizaríamos nosotros como
compradores para adquirir la vivienda, es decir, Esfuerzo Económico = Precio de la
vivienda / Ingreso Anual, el resultado es el tiempo que costaría pagar
la vivienda, de esta forma calculamos aún más nuestra rentabilidad.
Aplicando
al ejemplo y suponiendo que el ingreso anual es de 10.800 UM, sería 116.000/10.800
= 10.74 años.
Es
decir, si pago la vivienda en 11 años y recupero lo invertido en 17 años, tengo
una valorización de mi inversión de 40.600
UM = 5.800 UM X 6 AÑOS. En conclusión, sin calcular los incrementos
inflacionarios, las variaciones anuales del metro cuadrado de la zona y otros
factores. La propiedad del ejemplo debe estar en 6 años a un precio de venta de
180.600 UM, convirtiéndose en una
buena inversión.
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